미아 수유 강북 동대문 서울 도시 사업, 후보지 공개, 추가 선정? 서울 개발? 서울 개발 구역?

2‧4대책 후속…역세권, 준공업지역, 저층주거지 등 공공이 부지 확보해 사업강북구 11곳, 동대문구 2곳 등 13개 구역 추가"우선공급 토지주에 '1+1' 허용, 전매제한‧실거주의무 부과하지 않겠다""재보선 이후 규제 완화 기대감에 가격 상승 조짐…신중히 대응해야"
CBS노컷뉴스 김명지 기자


박종민 기자<이미지를 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다>

미개발 상태로 노후화하던 도심 역세권과 준공업지역, 저층주거지를 활용해 공공이 개발에 나서는 '도심 공공주택 복합사업' 2차 후보지로 서울 내 13개 구역이 추가 선정됐다.


우선공급을 받는 토지주를 대상으로 전매제한과 실거주 의무를 제외하고, '1+1' 공급도 가능하게 해 민간 정비사업 대비 수익성도 한층 더 강화한다.


국토교통부는 14일 '위클리 주택 공급 브리핑'을 통해 '3080+ 대도시권 주택 공급 방안(이하 2‧4대책)'과 관련한 두 번째 선도사업 후보지로 서울 강북구‧동대문구의 해당 지구를 선정했다고 밝혔다.


국토교통부 제공<이미지를 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다>

◇미아역세권‧수유12구역 등 13곳, 선도사업 후보지로 추가


도심 공공주택 복합사업은 역세권과 준공업지역, 저층주거지 등을 대상으로 공공이 (예정)지구지정 후 1년 이내 토지주 2/3(면적 기준 1/2) 이상 동의를 받아 부지를 확보해 추진하는 사업이다. 종 상향, 도시규제 완화 등으로 공급 세대수를 늘리면서다.


국토부는 강북구 11곳(역세권 7곳, 저층주거 4곳), 동대문구 2곳(역세권 1곳, 저층주거 1곳) 등 13개 구역을 해당 사업 후보지로 추가 선정했다고 밝혔다. 지난달 31일 1차 선도사업 후보지로 서울 금천구‧도봉구‧영등포구‧은평구의 21개 구역을 선정한 뒤 두 번째다.


이 중 강북구 미아역세권(2만 3037㎡)은 상대적으로 저밀 상태라 역세권 기능이 미약하고 생활 여건이 낙후했다는 평가다. 국토부는 "강북구 중심에 위치한 주요 역세권인 만큼 고밀복합공간을 조성해 인근 역세권과 연계를 강화하고 지역 활성화를 유도할 것"이라고 밝혔다.


동대문구 용두‧청량리역세권(11만 1949㎡)은 2016년 1월 정비예정구역이 해제돼 장기간 개발이 정체되고 노후화하던 상태다. 국토부는 "청량리역과 용두역, 제기동역 등 3개 역과 GTX 청량리역 신설이 계획된 우수 입지에 3천여 대의 도심형 주거공간을 조성하고, 상업‧문화‧업무 기능이 집약된 복합시설을 만들겠다"고 설명했다.


옛 수유12구역인 강북구 수유동 저층주거지(10만 1048㎡) 역시 중층‧저밀 정비기본계획으로 사업성이 낮아 2012년 8월 정비구역 해제되는 등 개발이 지연돼왔다. 국토부는 "기반시설을 정비하고 인근 우이천‧북한산‧도봉산 등 친환경적 입지를 활용해 경관 우수 주거 공간을 조성하고 생활 SOC를 공급해 쾌적한 주거지역을 형성할 것"이라고 밝혔다.


계획대로 사업이 진행된다면 1만 2900호의 신축 주택의 공급될 수 있다는 게 국토부의 추산이다.


국토교통부 제공<이미지를 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다>

◇우선공급 받는 기존 소유주, 등기 후 전매제한 없이…'1+1'도 허용 예정


정부는 특히 이번 발표에서 도심 공공주택 복합사업 결과 우선공급을 받는 기존 토지 등 소유자에 '전매 제한' '실거주' 등에 예외를 허용하겠다는 방침을 제시했다.


이들 소유자가 등기 후 전매를 제한받지 않고 실거주 의무도 부과되지 않으며, 선호에 따라 85㎡ 이상 중대형 평형도 공급받을 수 있도록 공공주택특별법 개정안이 발의된 상태다.


아울러 종전자산의 규모가 큰 경우 주택을 하나 더 허용하는 '1+1' 공급(추가되는 1주택은 60㎡ 이하)도 일부 허용할 방침이다. 이는 공공주택특별법 개정 후 시행령에 반영될 계획이다.


아울러 2‧4대책 이후 상속이나 이혼으로 권리변동이 발생하더라도 우선공급권을 받을 수 있도록 예외 사유도 명시할 방침이다.


국토부는 '토지주 수익'에 대해서도 재차 강조했다. 사업 효과 분석에서 이들 후보지 13곳은 용도지역 상향 등 도시계획 인센티브를 통해 용적률이 민간 개발 대비 평균 56%p(현행 대비 213%p) 상향하는 것으로 나타났다는 게 국토부의 설명이다.


이를 통해 공급 세대는 구역별로 평균 약 251세대(34%)가 늘고, 토지주 우선공급가액은 시세 대비 평균 66.3% 수준에 이를 것이라는 게 당국의 예측이다.


종전자산가액에 대비 시세차익(시세-우선분양가액)인 토지주 수익률이 평균 28.2%p 높아지고, 토지주 평균 분담금도 기존 사업에 비해 약 41.7% 감소한다는 계산이다.


박종민 기자<이미지를 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다>

◇"서울시장 선거 후 규제 완화 기대감에 가격 상승 조짐…공급 성과 내야"


정부는 이번 발표에서 "2‧4대책 발표 후 공급 기대 확산과 매수 심리 진정 등 시장안정 효과가 발생하는 것으로 나타났다"면서도 "서울 일부 재건축단지 등은 보궐선거 전후 규제 완화 기대감으로 가격 상승 조짐이 포착돼 신중한 대응이 필요한 시점"이라고 밝혔다.


'시장 안정세를 더 확고히 하기 위해' 공급대책의 성과를 조속히 내야 한다는 진단이다.


국토부는 현재까지 통합지원센터를 통해 신규 사업에 대한 950여 건의 컨설팅을 지원하고 432곳 후보지를 제안받았다고 밝혔다. 지자체 제안이 362곳, 민간 제안이 70곳으로 지난달 31일 1차 선도사업 후보지 발표 당시보다 91곳이 추가된 상황이다.


1차 발표 이후 도봉구‧영등포구에서 주민설명회를 열고(금천구‧은평구는 오는 26일 개최 예정) 동의서를 제출받는 등 사업 착수를 위한 절차를 진행 중이다.


특히 앞선 1차 21개 선도 사업구역 중 3곳(은평구 증산4‧수색14, 도봉구 쌍문1동 덕성여대 인근)에 대해서는 주민 10% 이상의 동의서를 받아 예정지구 요건을 충족했다고 밝혔다.


토지 등 소유자 동의 요건을 확보한 후보지는 오는 7월부터 예정지구로 지정해 신속하게 개발하고, 선도사업 후보지 가운데 올해 주민 동의를 받아 지구지정에 들어가는 경우엔 2‧4대책 당시 밝힌 최고수익률(민간 재개발사업 대비 30%p 증가)을 보장한다는 방침을 재차 강조했다.


아울러 1차 선도사업 후보지와 동일하게 예정지구 지정시 이상‧특이거래를 조사하고, 필요시 국세청 통보나 경찰청 수사의뢰 등 투기 수요 유입을 차단하겠다는 방침을 밝혔다.