서울 강남구 대치동 은마아파트. /지지옥션 제공
서울 아파트값 하락세가 이어지면서 그나마 재건축 기대감이 가격을 떠받치던 단지들도 가격 조정이 이뤄지기 시작했다. 하락폭이 점점 커지는 노원구, 뒤늦게 하락세로 돌아선 강남구 등의 대표 재건축 단지들은 올 들어 꾸준히 가격이 오르거나 일정 수준을 유지했지만, 최근 들어선 호가나 실거래가가 본격적으로 꺾이기 시작했다.
9일 부동산업계에 따르면 노원구 월계동 미륭미성삼호3차 전용면적 51㎡는 지난 7일 7억8000만원에 매물로 나왔다. 이 평형대 주택이 7억원대 호가를 보인 것은 지난해 2월 이후 1년 반만에 처음이다. 이 단지 전용 51㎡ 호가는 재건축 기대감에 힘입어 줄곧 8억~8억5000만원대를 보였다. 올해 초부터 26주간 노원구 아파트값이 하락세를 보이던 기간에도 끄덕 없었다.
단지 인근의 A공인중개업소 관계자는 “연초부터 나왔던 매물인데 매수세 위축으로 팔리지 않아 거듭 호가를 낮추게 됐다”면서 “수리가 된 집인 만큼 수리비(2000만원)를 감안하면 7억6000만원에 내놓은 것이나 마찬가지”라고 말했다. 이 단지는 노원구 대표 재건축 단지로 꼽힌다. 3930가구 규모에 재건축 연한 30년을 넘겼고, 지난해 11월 예비안전진단을 통과했다.
3481가구의 중계동 중계그린도 비슷한 상황이다. 이 단지 49㎡는 지난 2월부터 꾸준히 가격이 올라 지난 5월 올 들어 최고가인 6억7000만원에 거래됐다. 하지만 현재 나온 매물은 1층이 6억1000만원, 그외 층의 매도 호가는 최저 6억3000만원부터다.
노원구의 상황만 그런 것도 아니다. 강남구에서도 대치동 은마의 호가가 내려가기 시작했다. 76㎡는 지난 2월 21억4000만원에서 5월 25억4000만원까지 실거래가가 꾸준히 올랐지만, 최근 들어 이보다 1억2000만원 낮은 24억2000만원짜리 매물이 출현했다.
지난 5월 올 들어 최고가인 27억7000만원에 거래된 84㎡도 현재는 7000만원 낮은 27억원에 매물이 나왔다. 인근 B공인중개업소 관계자는 “강남은 집값이 덜 빠지긴 하지만 전체적인 하락세 영향을 어느 정도 받고 있는 상황”이라면서 “예전 같으면 안 떨어질 호가가 요즘 들어 떨어지고 있다”고 했다.
송파구에선 3930가구 규모의 잠실동 잠실주공5단지 76㎡가 지난 5월 27억8000만원에서 지난달 27억5500만원에 소폭 하락 거래되더니 현재 호가는 26억8000만원에 형성됐다. 비슷하게 지난 5월 30억7600만원, 지난달 30억4600만원에 하락 거래된 84㎡도 더 저렴한 30억원에 매물이 나왔다. 한국부동산원에 따르면 송파구 아파트값도 7주째 하락 중이다.
부동산 업계에서는 재건축 아파트가 규제 완화 기대감을 등에 업고 금리 인상, 건자재비 인상 등의 여파에도 상승세를 유지해왔지만, 재건축도 쉽지 않다는 인식이 뒤늦게 퍼지면서 집값이 약보합세로 돌아선 것이라고 보고 있다. 재건축 규제가 완화되어도 전반적으로 집값이 하락하고 건자재값, 조달비용 등이 늘어나면 재건축 사업의 수익성이 낮아지고, 결국 사업을 추진할 동력이 약해지기 때문이다.
오세훈 서울시장이 최근 ‘30평형대 임대주택’을 주장하고 여전히 기부채납 등을 강조하고 있다는 점도 재건축이 쉽지 않을 것이라는 전망이 나오는 이유다. 오 시장은 필요한 곳에 주택을 공급하고 불필요한 규제는 없애겠다는 기조로 부동산 시장에 접근하고 있지만, 재건축 사업지의 공공성 강화를 둘러싸고는 서울시와 각 재건축 조합이 줄다리기를 하고 있다.
부동산 전문가는 이런 현상이 일시적인 급매 거래로 끝나지 않고 당분간 이어질 걸로 전망하는 경우가 많다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “주택시장 침체와 더불어, 정부가 재건축 규제 완화를 두고 속도 조절 방침을 내세우고 있기 때문에 기대감이 살아나기 쉽지 않다”면서 “재건축 단지들의 가격 조정은 당분간 불가피할 것”이라고 말했다.
한국부동산원에 따르면 7월 첫주 서울 아파트값은 전주보다 0.03% 하락했다. 6주 연속 하락세다. 노원구는 이번주 서울 25개구 중 최대인 0.08%의 하락폭을 기록했다. 서초·용산구와 함께 상승·보합을 유지했던 강남구(-0.01%)도 17주 만에 하락 전환했다.